出售房产需要花费大量时间和精力。缺乏经验还可能出现意想不到的错误。由于出售房产也是一项重大的财务项目，这方面的失误可能会造成严重损失。

在整个销售过程中，卖方必须密切关注许多不同的方面，以防出错。下文列出并描述了每个阶段的典型错误。您还将学习如何尽可能避免这些错误。

房产中介的佣金往往是许多业主不想找房产中介的主要原因。灵活性和自主性当然是私人销售的两大优势，但它们并不是房产销售成功的两个决定性因素。为了使房产达到最佳销售价格并尽可能缩短销售时间，完善的专业知识和行业经验发挥着重要作用。如果您具备该行业的相关知识，并乐于深入处理所有相关细节，当然可以选择私人销售。个人主动性和专家支持相结合也是一种可行的选择。然而，房地产经纪人的佣金不应成为决定是否选择房地产经纪人的主要原因。房产中介不仅能为您节省大量时间，他们还掌握所有必要的行业知识，并已拥有人脉和相应的客户群。这些因素对销售价格和销售期限都有重大影响。因此，房产中介的佣金不是白花的钱，而是由更高的售价和更短的时间换来的。 

如前所述，过高的销售价格会拖延整个销售过程。然而，还有一个问题是，房产在市场上的时间越长，就越难成功出售。这是因为，如果房产在市场上很长时间都没有售出，大多数潜在买家都会产生怀疑。因此，如果您错过了黄金销售期，您的房产就有可能贬值。当然，房地产经纪人还是可以补救的，但这也增加了他们的工作难度。

出售房产通常需要办理大量手续、花费大量时间并承担重大责任。从大量的准备工作开始，到文件的获取、房产的展示和营销，再到购房合同的签订和最终的交房，卖方需要全面的支持。因此，如果您决定使用房地产中介，选择一家合适的中介至关重要。对您所在地区的房地产中介进行比较，然后慢慢做出决定。房产中介将在整个销售过程中为您提供指导，您可以期待得到专业的支持。他们有责任为您节省时间和麻烦，并应能够将所有可能的风险降至最低。  

您的房产没有在合适的时机出售

在出售房屋或公寓之前，人们会问出售的时机是否合适。首先，这个决定当然取决于您的个人情况。如果您需要尽快出售房产，自然没有时间等待未来可能出现的情况。但是，如果您是第一次考虑出售房产，而且具体时间并不重要，那么有很多方面很可能会影响到后续的销售价值。如果您在错误的时间出售房产，您可能无法获得可能的最高销售价格。为了以最佳方式出售房产，有几个影响因素需要考虑： 例如一年中合适的时间、经济形势和纳税期限。 

合适的季节

基本上，一年中的什么时候对房屋/公寓的销售影响不大。但在冬季，尤其是圣诞节期间出售房产并不是最佳时机。这是因为圣诞节期间，人们忙于社交活动，倾向于外出度假或在家消磨时光。他们通常不愿意在这段时间开始购买房产等重大项目。他们只是专注于其他事情。此外，与春夏季绿意盎然、阳光明媚的房产相比，冬季往往显得灰暗阴沉。这就是为什么潜在买家往往对阴暗季节兴趣不大的原因。但即使在夏季，暑假等也会影响潜在购房者的购买行为。一方面，潜在买家可能有更多时间考虑购买，但另一方面，许多人也将暑假提上日程，这可能会减少潜在买家的数量。

经济形势

E良好的经济形势和低利率是房地产市场繁荣发展的重要前提。在经济形势好的时候，需求会增加，潜在买家也会因为利率较低而愿意投资房产。当然，要准确预测经济发展是不可能的。不过，比如在当前经济萧条的情况下，只要多一点耐心，就有可能等到经济回升，从而避免在售价上蒙受损失。此外，计划中的再投资也可以成为密切关注经济形势的理由。如果卖方希望或需要在成功出售后成为买方，贷款和利率会突然对他起重要作用。

Steuerliche Fristen

有两个方面需要特别注意，它们会直接影响出售时间，即提前还款罚金和投机税。  N由于需要考虑的时间跨度较长，所以不是每个房产卖家都会遇到这两点。当然，卖方出售房产的时间期限也是决定性因素。但是，如果您拥有房产的时间不足十年，或者您的房产有贷款协议，则强烈建议您仔细考虑上述方面。您可以在这里省钱。

不预选潜在买家，导致看房旅游

例如，如果您要出售房屋/公寓，您在互联网上发布广告后可能会收到很多询问。然而，互联网的广泛覆盖面也使得大量的人可以看到你的报价。您必须意识到，对您的看房提议做出回应的人绝不可能都是对购买您的房产有浓厚兴趣的人。因此，在需求旺盛时进行正确的预选极为重要。为了避免看房旅游，你应该只邀请那些真正认真考虑购买房产的人到你家看房。尽可能从围观者和骗子中挑选出真正的潜在买家。在看房前向潜在买家索取全面的信息和联系方式。对您的房产感兴趣的买家不会拒绝这一要求。任何不与您联系、只提供模糊个人信息甚至希望匿名的人都不太可能是真正的潜在买家。

在没有谈判策略的情况下赴约看房

良好的沟通和谈判技巧是成功销售的基础。当然，业主也应为看房做好相应的准备，以便能够适当回答潜在买家的问题。好的谈判策略还基于对房产状况的公平估价和客观评估。只有这样，谈判才能在现实的基础上进行。 

您还应尽早了解潜在买家的购买动机，以便为每个人准备好正确的论据（位置、特色、基础设施等）。因此，您应该在预约看房前考虑以下问题：

• 例如，买方是否希望将我的房产作为他们的资本投资/投资或退休准备金？
• 购买房产的动机是什么？家庭、职业或教育原因可能是购买房屋/公寓的主要动机。

如果您对自己的房产有一个很好的估价，请坚持自己的价格，不要匆忙打折。相反，您应集中精力，以最好的状态向买家展示您的房屋或公寓。在看房过程中，重点突出您房产的优势，并始终牢记买家的主要动机. 

在预约看房期间提供不必要的信息，对潜在买家产生负面影响

潜在买家和卖家之间的沟通在看房过程中起着重要作用。详细介绍房产可以让潜在买家充分了解房产的所有特点。您还可以显示出您对房产的关心。如果卖方无心介绍房产，表现得乏善可陈，那么潜在买方是不会热衷于看房的。当然，找到适当的平衡点也很重要。你一定要避免不间断地独白，不要给买方提供绝对多余的信息。如果你在看房/看公寓时告诉潜在买家，你邻居家的狗一直叫个不停，或者他弹吉他弹到深夜，这与你的房产毫无关系，肯定不会对销售产生积极影响。在看房过程中，应将重点放在待售房产的优势上，并强调这些优势。不要将不必要的话题引向错误的方向。始终掌握主动权，尽量不要完全失去主线。向潜在买家展示您房产的所有亮点，不要遗漏任何细节。一些小细节，比如日照时间长的漂亮阳台或面积更大的浴室，最终都会对购买决定起到决定性作用。

在签订合同之前，对潜在买家进行信用调查是一个非常重要的因素。偿付能力可以通过银行承诺书或必要股本的银行对账单/收据来确认。银行的信用调查是一个漫长的过程，有时可能需要几个星期。因此，如果卖方确实有意购买，应建议潜在买方尽早启动这一程序，以便有足够的时间进行信用调查。如果潜在买方意外收到银行的拒绝，这可以为双方节省不必要的时间。如果潜在买方确实愿意购买房产，卖方还可以考虑与公证人签订初步合同等。初步合同是房产卖方和买方在签订最终购房合同之前达成的协议。在出售房屋/公寓时，当然没有签订初步合同的法律义务，但对卖方来说有一些好处。虽然尚未找到百分之百确定的买主，但卖方至少可以获得一定程度的经济保障。 

签署购房合同前未仔细检查合同内容

在德国，法律规定必须对房产买卖合同进行公证。购房合同应包含双方当事人的准确个人资料、购房对象、交易说明、购房价格、付款方式和房产的具体情况等详细内容。作为卖方，在起草合同时还必须检查所有与您相关的要点，尤其是对已知缺陷的描述、固定装置和设备的转让以及交房日期。在最后签字之前，您应再次仔细检查所有细节。当然，如有必要，也可以向经验丰富的房产中介咨询。他们已经看过很多此类购房合同，可能会注意到某些乍看起来无关紧要的小细节。

对于房产卖家来说，在购房合同上投入足够的时间是极其重要的。 在这一点上，问得多不如查得少。草率签字会给您带来很多麻烦，还会造成经济损失。您应该确切了解购房合同的规定，特别是有关责任和保修索赔的规定。 

举例来说，一个典型的错误是，房产卖方对各种物质缺陷承担责任。作为卖方，您应确保在购房合同中排除对重大缺陷的责任，这样您就不必作为主要债务人对后来出现的任何缺陷承担责任。应在合同中列出验房时提出的已知缺陷。这样可以避免日后的讨论和歧义. 

故意隐瞒小缺陷

作为卖家，不要一开始就想着如何才能最好地掩盖小瑕疵。买家在第一步可能会忽略一些问题，但这并不意味着他们不会仔细查看房产。负面惊喜最终总会落到你的头上。因此，您应该做到绝对透明。确保在看房过程中向潜在买家指出所有重大缺陷。不要隐瞒房产中的任何缺陷，无论多小。房产卖方有义务将没有缺陷的房屋或公寓出售给买方。卖方还应对其欺诈性隐瞒的小缺陷负责。在这种情况下，买方可以起诉要求损害赔偿。房产卖方必须自费修复缺陷。卖方还应对未告知的缺陷造成的损失负责。在某些情况下，买方甚至有权要求取消购房合同或降低购房价格。

先交钥匙再转账  

您与买方进行了一次非常愉快的销售会谈，他向您保证他有足够的资金，并向您口头承诺购买该房屋/公寓。在预约看房期间，他表现得非常专业，对您也非常友好。他的购买积极性很高，希望立即签订购房合同，以便尽快搬进房子/公寓。您对这位潜在买家的感觉非常好，无论如何都不想失去他这个买家。潜在买家可能会说，他们最迟需要在某个日期之前搬进房产。因此，您可能会面临以下问题： 在没有收到任何款项的情况下，您是否应该交出房产钥匙？

答案显然是否定的。您也不应接受交出钥匙的最后通牒。如果买方在收到钱之前就 "必须 "搬进您的房产，那么他们就不是合适的买方。不管出于什么原因，买方无法履行付款义务的情况总是有可能发生。此外，还可能出现这样的情况，即买方在入住后专门查找缺陷，以便能够撤销购房合同。我们还可以列举其他情况，但最终结论都是一样的： 在任何情况下，都不应在收到房款之前移交钥匙。

在任何情况下，您都不应该同意过早装修，即使潜在买家已经证明了他们的支付能力。在出售房产时，合同中一定会规定付款程序。在全额支付购房款或根据公证处出具的购房款到期日计算结果分期支付购房款后，即可交房。这意味着买方只能在卖方收到款项后才能装修房产。在此不要有任何例外，如果出现这种错误，您可能会付出惨重的代价。

如果您交出钥匙，您就失去了对房产的控制权。买方可能会立即对您的房产进行改动，最糟糕的情况甚至会损坏物品。想象一下，如果买方现在申请个人破产，变得资不抵债。这样他就既无法支付购房款，也无法将您的房产恢复原状。