1) 我的房子值多少钱？- 确定销售价格
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如果您是私人卖房者，没有关于您房屋的可靠信息或数据可以访问，自己也没有专业知识或市场知识，您就需要寻找其他途径。

提示： 您可以上网查询该地区同类房产的报价。您认为您的房产与之相比是好是坏？通过这种方法，您至少可以为自己的房产找到一个大致的市场价格。当然，您也可以直接联系我们，我们将很乐意凭借多年的经验为您提供帮助。
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如果您购买的是二手房，那么之前的购买价格加上您所做的投资（例如装修）将有助于确定价格。然而，当前的市场情况更具决定性。因为它最终决定了实际能达到的市场价格。
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我们的经验：一般不建议将销售价格定得太高，希望能够实现这一价格或有谈判余地。最好设定一个更有利的价格，只进行最低限度的价格谈判。
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建议替代方案：您也可以委托专家对房屋进行专业估价。这样，您就可以白纸黑字地向潜在买家展示符合客观标准的价值。
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当然，即使没有专家意见，经验丰富的房产中介也能为您估算出可能的销售价格。

2) 确定潜在购房者 - 谁是潜在购房者？
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值得提前考虑潜在买家。谁是潜在的房产买家，如何才能最好地接触到他们？如果您对哪些人可能有兴趣购买您的房产有一个大致的了解，那么在以后的销售过程中，您就更容易针对这些客户群制定有针对性的策略。如果您了解并确定了目标群体，您就能向潜在买家提供房产买家主要感兴趣的信息。这也将决定您接触买家的途径：您可以决定是否要在网上做广告、在报纸上刊登广告或在房产上或橱窗里张贴销售广告。此外，如果您已经明确了自己的房子应该引起哪些人的兴趣，那么在广告文字的措辞、展示设计以及房产的准备或装修方面，您就可以更有针对性。
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3) 何时是出售房产的最佳时机？- 影响因素
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在决定是立即出售房产还是再等六个月时，有两个方面需要特别考虑： 提前还款罚金和投机税。
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提前还款罚金：
在德国，长期固定利率是房地产融资的普遍做法，多数情况下为十年。如果在此期间取消贷款协议，则必须向银行支付提前还款违约金。如果您想卖房，银行必须提前解除合同。不过，提前还款违约金应支付损失的利息。这就抵消了银行的经济损失。因此，您应首先确认是否可以在不支付提前还款违约金的情况下解除合同。如果不能，您可以使用免费的在线计算器获得初步估算，或者在必要时直接向银行申请计算。
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提前还款的罚金有多高？
法律没有规定提前还款违约金的数额。但是，对于什么可以做，什么不可以做，是有判断的。贷款也可以在十年后取消，但不收提前还贷罚金。如果银行自己取消贷款，当然不能要求提前还款罚金。欧盟现已规定了最高赔偿额： 剩余期限超过 12 个月的，补偿金不得超过剩余债务的 1%。剩余期限少于 12 个月的，最高赔偿额为剩余债务的 0.5%。
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何时无需支付提前还款罚金？
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a) 您可以选择交换房产。在这种情况下，现有房产将被置换为价值相等或更高的另一处房产。当前的贷款协议仍然有效。
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b) 财产买方也有可能接管贷款。这对双方都有经济上的好处： 买方可以以比现在更优惠的利率办理抵押贷款，从而节省资金。另一方面，您当然不必支付提前还款违约金。
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投机税:
如果您购买了房屋或公寓，并将其出租，然后在不到十年后再次出售，则应在德国缴纳投机税。
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‍定义: 投机税是对短期内转让房屋、土地和证券所实现的利润征收的税款。房产销售投机税的金额根据个人税率计算。与统一税率的预扣税不同，投机税可能超过 25%。

什么情况下我不必缴纳投机税？
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a) 如果您购买的房产是自用的，并已居住两年，您可以在三年后将其出售，而无需缴纳投机税。
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b) 如果您购买房产后将其出租，并在上述十年期满后再次出售，则无需缴纳投机税。
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c) 如果您将房产出租，然后自己居住至少三年后再出售，您也无需缴纳投机税。
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4) 私人出售或与房产中介合作--谁来出售我的房产？
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我应该寻求专业人士的帮助，还是可以在没有房产中介的情况下自己出售房产？
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有经纪人在您身边有很多好处：
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1) 节省时间和组织
出售房产的每个阶段都非常耗时。从估价、获取文件、准备说明会、组织/进行看房（经验表明，应安排约 30 到 40 次看房），一直到检查购房合同和随后的交房。房产中介可以帮您省去大部分时间和精力。
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2) 专业支持和风险最小化
对许多业主来说，出售房产是一项重大而复杂的工程。从准备阶段开始，业主就会面临许多问题。出售房产需要哪些文件，带家具出售好还是不带家具出售好，是否需要翻新。房产中介会专业地回答所有问题，并知道如何避免典型错误。
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3) 以市场为导向的房地产估价
专业地产代理的深厚专业知识确保他们能够很好地贴近市场。他们知道房产处于什么价格区间，可以采用什么定价策略来实现最佳价格。这样，您就不会以低于市场价值的价格出售房产。
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4) 现有客户群 - 销售更快
房地产代理已经拥有一定的客户群，知道哪些人可能会对待售房产感兴趣。这使他们有机会利用这一客户群，或在不同的环境中推销房产，以便更快地售出房产。例如，KBC Immobilien 与许多中国公司和机构合作，主要为中国投资者提供服务。这样，我们就能接触到庞大的客户群和目标环境，否则就很难进入。
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5) 中立和信任
通过地产代理销售房产显得更加客观和专业。房产中介拥有专业的房产知识，与待售房产的距离较远，因此更有可能谈妥售价，并以可信的方式向潜在买家提出自己的论点。
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6) 咨询和筹备
房地产经纪人拥有丰富的专业知识，能立即识别重要方面，如必要的翻新工程或房产的独特卖点。因此，可以直接对市场价值进行实际评估，因为专家比普通人更容易识别房产的优缺点。
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自己卖房有自己的优势：
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1) 节省房产中介佣金
房产中介的佣金是许多业主放弃房产中介的好处而尝试自己出售房产的主要原因。这尤其适用于对房产有基本认识、了解房产销售流程并已积累了一定经验的业主。
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2) 自主性和灵活性
对许多业主来说，没有房产中介的出售意味着更大的灵活性。这是因为业主可以单独决定出售的时间和价格。如果出售失败，卖方仍可选择取消出售。
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5) 出售房产时的优先购买权--卖方应了解什么？
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‍在出售房产的整个过程中，通常会有几个潜在买方被卖方看中或考虑。因此，作为卖方，您应明确买方是否有权优先购买该房产，或谁有优先权。  

什么是物权中的优先购买权？
‍这种优先购买权只适用于通过土地登记条目进行的物权担保，而且只适用于土地。根据《德国民法典》（BGB）第 1098 条的规定，财产被抵押后，享有优先购买权的一方，即抵押权的受益方，有权相对于所有权人和第一买受人享有优先购买权。物权优先购买权在土地登记簿上登记，因此对利害关系人来说是一个优先通知。因此，在享有优先购买权的人明确放弃其优先购买权之前，该权利阻止将财产转让给第一位购买者。

什么是法定（公法）优先购买权？- 对租户而言： 根据《德国民法典》第 577 条的规定，如果公寓要改建为共有公寓并出售给首次购房者，租户对其公寓享有优先购买权。
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- 对于继承人： 根据《德国民法典》第 2034 条，如果另一位共同继承人决定出售其财产份额，共同继承人有优先购买权。
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特殊情况？ 财产出售继承人共有补充？
‍如果共同继承人将其继承份额出售给第三方，其他共同继承人享有法定优先购买权。法定优先购买权只适用于出售。这意味着，如果共同继承人将其份额赠与他人，所有其他共同继承人都必须接受。共同继承人中的所有共同继承人共同享有优先购买权。如果共同继承人已经出售或放弃了自己的遗产份额，他们就不再是共同继承人。如果共同继承人希望放弃优先购买权，只有其他共同继承人有权享有优先购买权。
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- 针对地方当局和市政当局： 德国建筑法》（BauGB）第 24 条赋予市政当局在某些情况下的优先购买权，以确保城市土地使用规划。
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- 此外，《帝国定居法》、任何古迹保护法、铁路法和其他法律都规定了优先购买权。所有权人可以在任何时候与自己选择的人签订合同，在没有特殊原因的情况下享有优先购买权，但这并不影响任何法定的优先购买权。
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业主在出售房产时为什么要遵守优先购买权？
如果业主希望出售其房产，则必须披露购买协议，并将出售计划及其优先购买权告知优先购买权人。
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然后，必须给有权获得优先购买权的人两个月的时间做出决定。然后，享有优先购买权的一方可以决定是否行使其权利。
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根据联邦法院 2015 年的一项判决，如果租户未被书面告知其权利，则有权获得赔偿。赔偿金额根据租户的利润损失计算，即房产市场价值与实际协商售价之间的差额。
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即使租户无法提前主张自己的权利，而且日后无法再将房产转让给租户，租户也有权获得赔偿。
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6) 物业销售文件 - 哪些是必要的，必须遵守？
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为了妥善准备房产销售，必须收集一系列文件。以下是提供必要信息者的概述：

7) 出售房屋时的能源性能证书 - 什么是能源性能证书？
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基本上，如果你想出售公寓或住宅，你需要一份能源性能证书。只有挂牌建筑和使用面积不超过 50 平方米的小型建筑可以免除获得证书的义务。不过，一般来说，无论您是对某处房产感兴趣还是想出售该处房产，都应该仔细查看其能源状况。毕竟，这些信息最终有助于评估供暖和热水成本。而所谓的能效证书就是一个很好的工具，因为它可以提供每栋建筑的能效信息。重要的是要知道有两种类型：消耗证书和需求证书。
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定义：根据现行的《节约能源条例》，能源性能证书包含有关建筑物及其供暖的信息，以及财产的能源参数--简而言之：它评估建筑物的能源状况。
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该文件或其复印件最迟必须在看房时交 给有兴趣的人，并在购房完成后移交。它为建筑物的能源现代化提供指导：系统地揭示建筑物的能源缺陷，同时说明可以采取哪些措施来改善其能源平衡。它的有效期为 10 年。德国于 2009 年引入了能效证书。
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谁有权颁发能源性能证书？
这些人必须具备特定的资格。首先要考虑的是工程师、建筑师、物理学家或经过适当进修的工匠。然而，并没有一份完整的授权人员名单。德国能源署提供了一份非常可靠的专家名单（链接如下）。
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能耗证书：能耗证书以往年的能耗值为基础，但这在很大程度上取决于居民的行为。
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需求证书：需求证书则是由能源顾问在现场对建筑结构和供热系统的状况进行详细评估，从而计算出房屋的能源需求，与用户行为无关。
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通常情况下，业主可以选择自己喜欢的一种。但也有例外情况： 对于在 1977 年 11 月 1 日之前提交建筑申请且最多有 4 个单元的未翻新建筑，必须出具需求证明。此外，如果没有建筑物的消耗数据，则只能出具需求证明。
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8) 出售房产--成本是多少？
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任何出售房产的人都非常希望随时关注所产生的费用。以下是卖方在出售房屋/公寓时的估计成本概览。

9) 同意权 - 在出售公寓时，什么是管理人同意？
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原则上，业主委员会是不可解散的。但在现实中，这一原则很少能实现。因此，通常约定业主在出售公寓时必须通知物业管理公司并征得其同意。但是，如果购房合同中没有强制要求，那么这一程序对于双方的信任合作仍然是有利的。毕竟，征得物业管理公司的同意对营造和谐的居住环境大有裨益。
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‍Mit der Verwalterzustimmung des Verwalters zum
旨在防止经济或个人不可靠的业主加入业主社区。例如，无论出于何种原因，无力支付房费的人。为了将这种风险降到最低，物业管理公司通常有权阻止将房产出售给不可靠的买家。然而，由于每个业主当然都有处置其房产的自由，拒绝同意就是侵犯卖方（即出售公寓的业主）的产权。只有在购房者本人确实有重要原因，令人担心他不会尊重其他共有产权人的权利时，才有可能拒绝管理人的同意。这就意味着，如果可以预见并且有充分的理由相信购房者没有必要的经济能力来支付公寓费用，或者会忽视他们的特殊财产，那么就很有可能出现拖欠付款的情况，从而给社区带来损失。为了限制这种风险，业主委员会一般有权阻止将公寓出售给不可靠的买家。
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10) 快速成功出售 - 如何为房产增值？
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什么是房屋分期？
为促进销售，对公寓中的单个房间甚至整个房产进行专业调整或改造。对居住空间进行最佳布置，让您有机会在最短时间内以最佳价格出售房产。这种调整包括有针对性地使用家具、色彩、光线、墙壁和地板设计。在电影业中，为房产销售做准备的建筑也被称为布景，指的是创造幻觉。
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家居布置--以最佳价格出售您的房屋或公寓？
作为业主，您当然可以根据自己的需要决定是否需要在出售前对房产进行装修。归根结底，目的必须是认识到房产的最大潜力，从而获得最佳收益。房屋分期可使售价提高 15%。销售过程最多可缩短 50%。对您房产的兴趣大大增加。
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房屋分期是一项自然需要花钱的服务。需要进行大量的工作和改动，而且根据销售过程的持续时间，这些工作和改动可能需要保留更长时间。这包括概念设计、家具租赁（例如 3 个月）、送货和搬运、基本清洁、园艺等。在这一领域，通常按销售价格的一定比例提供服务，通常在 1 - 3 % 之间，取决于措施的类型和范围。因此，如果销售价格为 20 万欧元，销售百分比为 2%，则房屋装修费用为 4000 欧元。如果通过家居布置服务获得了更高的销售价格，这笔投资当然可以再融资，而且可以成为成本更高的装修的一个很好的替代方案。

但是，您必须意识到，潜在的房产买家并不是在寻找前房主的个人喜好，而是希望实现自己的梦想家园。个人装饰、空置房或瑕疵往往会不必要地拖延销售过程，当然也会对销售价格产生负面影响。
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房屋分期何时有意义？
- 对于空置的新建或翻新项目
- 对于现有的旧物业或需要翻新的物业 - 对于豪华物业（对物业的期望值较高）
- 对于地段较差、状况不佳的物业，投资并不总是值得的，因为家居布置的费用往往高于销售利润。

KulturBrückeChina Immobilien 与专业的房屋中介合作，为您提供良好的条件。此外，我们还向客户保证，在不成功的情况下，我们将承担一半的费用。