Viewing when selling real estate

In Germany, only a notarized real estate purchase agreement is legally valid. It is therefore important to prepare all documents correctly before the notary appointment. The following is a step-by-step explanation of the sales process regarding the notarized purchase contract for house/flat sales.

Informations-/Belehrungspflichten:

§ 17 des Beurkundungsgesetz sagt aus, der Notar soll, „den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben.“

Ziel der Beurkundung eines Notars ist die Ausgeglichenheit in Bezug auf Rechtliches des Vertragsinhalts. Zusätzlich sollte der Notar eine problemlose und eindeutige Abwicklung für alle Beteiligten ermöglichen. Außerdem darf die Überschreibung des Eigentums (Verkäufer auf Käufer) erst dann erfolgen, wenn der neue Eigentümer den gesamte Betrag des Kaufpreises dem Verkäufer bezahlt hat und er mit  höchster Wahrscheinlichkeit als neuer Besitzer in das Grundbuch eingetragen wird.

Ohne Notar geht beim Immobilienkauf und -verkauf nichts. Im Folgenden erfahren Sie, wie das Notarverfahren läuft und was Immobilienkäufer/Verkäufer beim Notar, besonders in Ausnahmefällen, beachten sollten.

Der Notartermin zum Abschluss eines Immobilienverkaufs, wie geht es danach weiter?

Damit das Eigentum des Käufers am Kaufobjekt von nun an auch sichergestellt ist, gilt der Immobilienkaufvertrag nun als wirksam.Der Käufer ist verpflichtet den Kaufpreis zu zahlen: „Zug-um-Zug“ gegen Verschaffung des Eigentums an der entsprechenden Immobilie, so der Wortlaut im Kaufvertrag. Damit wird nicht nur dem Käufer das Eigentum zugesichert, sondern auch dem Verkäufer der rechtzeitige Erhalt des festgelegten Kaufpreises. Ein Notar dient als unbefangene und unbestechliche Partei zur Überwachung der Konditionen und zur Durchführung einer korrekten weiteren Vorgehensweise. Anschließend folgen die aufgeführten Schritte: 

1. Nach dem Abschluss eines Vertrages kommt es zurAuflassungsvormerkung. Diese lässt der jeweilige Notar im Grundbuch eintragen. Eine Auflassungsvormerkung sichert die gerechte Abwicklung des Geschäfts und reserviert das Objekt bis zur vollständigen Zahlung verbindlich. Eventuellen Risiken, die den endgültigen Erwerb der Immobilie gefährden oder beeinflussen könnten, wird somit vorgebeugt. Dieser Eintrag schützt sowohl gegen vertragswidriges Verhalten des Veräußerers als auch vor dem Zugriff seiner Gläubiger oder seines Insolvenzverwalters. 
2. Zugunsten des Käufers holt sich der Notar in dieser Zeit alle notwendigen Zustimmungen ein. Dies inkludiert die Zustimmungen örtlicher Kommunen, bei einer Erbbauanlage vom Erbpachtgeber, bei einer Eigentumswohnung der Hausverwaltung.
3. Sobald alle nötigen Punkte erledigt sind, sollte die Immobilie frei von jeglichen Belastungen durch den Verkäufer sein. Anschließend ist der Kaufpreis seitens des Käufers fällig. Der Notar kontaktiert nun den Käufer über den Postweg und fordert den Betrag gemäß Kaufvertrag. 
4. Nach erfolgreicher Zahlung und anschließender schriftlicher Bestätigung des Verkäufers gegenüber dem Notar wird letztlich der Käufer als neuer Eigentümer des Objekts im Grundbuch eingetragen. Anschließend an diesen letzten Schritt gilt es, alle zugehörigen Schlüssel an den neuen Eigentümer zu übergeben. Erst dann sind die Konditionen des Kaufvertrages vollständig erfüllt und das Geschäft endgültig abgeschlossen. 

Abwesenheit beim Notar?

1. Was tun, wenn eine persönliche Anwesenheit beim Notartermin nicht realisierbar ist?

Es existieren Ausnahmefälle, die den Notartermin trotzdem ermöglichen. Es kann z.B. eine private Vertrauensperson ausgewählt werden, die den Kaufvertrag in Ihrem Namen unterschreibt. Hierzu gibt es auch die Option einer vollmachtlosen Vertretung mit Nachgenehmigung als Alternative.  

2. What does representation without power of attorney mean?

There are various reasons why a purchase contract should be signed hastily. If the seller of the property is unable to attend the notary appointment in person, he may send a representation without power of attorney. As with the usual version including power of attorney, a trusted person is selected to sign the purchase contract at the notary appointment. In the event that no one is available on your behalf, this representative could also be a notary's clerk. The real estate agent who was present during the purchase transaction could also be a possible representative, as there is no longer any need for extensive negotiations. The notary is aware of these alternatives, which is why they are considered effective. However, it should be noted that the purchase contract is not yet legally effective once the representative without power of attorney has signed. From this point on, the purchase agreement is suspended. Full legal effectiveness only applies after Arrival of a subsequent authorization. In the interests of the buyer, the seller should therefore provide a subsequent approval quickly, otherwise the buyer should be fully aware of his right of withdrawal on the part of the bank. 

3. What does post-approval mean?

The procedure for subsequent approval is quite simple. The seller can visit a notary of his choice in the relevant federal territory and sign the document in his presence. Abroad, this is done by a foreign representative of the Federal Foreign Office. A copy of the pending invalid purchase contract is required for this. The notary will send the necessary form including the copy of the contract to the seller. The seller now fills out this form at the local notary and has it notarized by the notary. The purchase contract is immediately deemed to have been accepted as signed. 

This subsequent approval, including the original signature, is sent back to the original notary. Of course, only one notary can be used in total, which would shorten the overall processing time. As soon as the subsequent approval has been received, the purchase process can begin. The costs for this procedure depend on the price of the property, but are relatively low. They can be taken exactly from the Law on Costs of Voluntary Jurisdiction for Courts and Notaries (GNotKG).

Unterm Strich bedeutet dies, dass Immobilienverkäufer und Käufer ohne Zeitdruck die Chance erhalten, die wichtigsten Inhalte des Immobilienkaufvertrags ein letztes Mal gründlich zu überprüfen. Dabei sollten in erster Linie folgende Angaben geprüft werden: Vertragsgegenstand, Kaufpreis und Fristen, Personalien und eventuelle Vereinbarungen

KBC Immobilien unterstützt den Immobilienverkäufer bei der Vorbereitung der notariellen Beurkundung und bietet professionelle Beratung für seine Kunden, um den Abschluss des Immobilienkaufvertrags zu erleichtern.